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Em acórdão publicado do REsp 1.937.821/SP, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a base de cálculo do
ITBI, deve ser o valor da transação declarado pelo contribuinte, não sendo vinculado à base de cálculo do IPTU nem a valores de
referência.
O recurso foi julgado sob o Tema 1113, na sistemática de repetitivos. Desse modo, a decisão do STJ deve ser aplicada a todos os
processos, no país, que tenham discussão semelhante.
O caso chegou ao Superior Tribunal de Justiça depois de o município
de São Paulo recorrer de decisão do Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo (TJSP), que havia determinado que a base de cálculo
do ITBI deveria ser o valor da transação ou o valor venal do imóvel – como estabelecido pelo IPTU – o que fosse maior.
A Primeira Seção do STJ reformou parcialmente a decisão do TJSP e definiu as seguintes teses:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.
O ministro Gurgel de Faria, relator do acórdão, fez uma ressalva muito importante. Em que pesem os artigos 33 e 38 do CTN definirem o “valor venal” como a base de cálculo para o IPTU e para o ITBI, respectivamente, o modo como cada valor venal deve ser definido é único, singular.
No IPTU não há transação, logo, a forma encontrada pela Administração Pública para medir o patrimônio do contribuinte é por meio da metragem do imóvel, da área construída, da localização na planta genérica e até os materiais empregados na construção.
Porém, no imposto sobre transmissão de bens imóveis, o valor venal – conforme definido no artigo 38 do CTN – é necessariamente aquele declarado como valor da transação entre os particulares. Desse modo, o município não necessita determinar o valor tido como base de cálculo, mas apenas aceitá-lo, conforme apresentado pelo contribuinte.
Assim, não podem ser base de cálculo do ITBI o valor venal determinado para o IPTU (tese da alínea “a”) nem qualquer valor de referência estabelecido pelo Fisco municipal (tese da alínea “c”).
Caso o município entenda que o valor da transação esteja abaixo daquele praticado pelo mercado, cabe-lhe provar a irregularidade, como prevê a tese da alínea “b”.